楼市:一二线在摇号,三四线在去库存

发表时间:2018-04-12 16:25  来源:金库网  作者:金库君
4月4日,杭州的一位网友Mr_King调侃:车牌摇了快4年没中,一觉醒来房子也要摇了。
 
        是的,新一轮的楼市调控来了,摇号购新房。目前已有7个城市跟进,包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉。(预计有“限价房”的一二线城市,未来都会出台“摇号购新房”政策)。
 
买到就赚到的限价房
 
        从去年开始,政府为了控制房价,出台了“限价房”政策,一手房限价,不接受政府备案价的不得上市销售,而二手房依靠市场调节,价格该多少就是多少,如此一来,一二手房价格严重倒挂。拿杭州某小区来说吧,新房价格3万5,边上的二手小区5万,所以100平算下来差150万。
 
        有价差就会有获利空间,于是乎刚需人群、非刚需人群纷纷涌入这个市场,而限价房就这么多,在供需严重失衡的情况下,楼市乱象丛生:炒卖房号(一个购房号炒到30万,甚至50万)、关系户优先、全款优先、拒绝公积金贷款和组合贷……这种情形下,真刚需能买到限价房才怪。
 
        随后,“摇号买房”政策出台了,理由是“维护市场秩序,保护消费者合法权益”。那么,有用吗?
 
摇号购房,管用吗?
 
        来听听房地产专业人士怎么说:对于刚需来说,公证摇号是利好,货真价实地给了你买到房的机会,不需要号子费,不需要托关系,不需要全款,还可以用公积金房贷。这么好的事情,你不去占,那是巨大的浪费。你占的便宜,是整个社会买单。但如果你占不到便宜,整个社会为此买的单,也会反加到你身上。
 
        所以,按照这个逻辑,只要有购房资格的人,都会上去一试。毕竟,只要价格双轨制存在,这中间的巨大价差,会让摇号变成摸彩票,买到就是赚到,倒手一卖就赚钱。有人把这种限价、摇号的机会,比喻成股市中的“打新股”,一个无风险套利的好机会。那么问题也就随之而来了。
 
        原来并不想买房的人,或是原来觉得买房困难而放弃的人,也来碰运气。在成都,就出现了4万多人抽400套房子的情况,中签率不到1%。而真正需要购房的人买到房子的概率很小。
 
        到目前为止,楼市调控,不管是主动,还是被动,已经出了很多招,但是好像刚需们并没有获得太大的受益。“提高房贷利率”、“三价合一”,无一不是在提高刚需的购房成本。至于这个摇号买房,凡是实行摇号购买的商品,哪一个不是疯抢?
 
        所以,摇号购房只是给了刚需一个购房的机会,但是否成功还是要看运气。并且,摇号、疯抢极有可能加剧消费者的恐慌心理,推动房价进一步的上涨。
 
        说完了火热的一二线城市,我们再来看看涨的不错的三四线。
 
三四线要去库存,所以房价必须涨
 
        一个在政府工作多年的人这样说:“其实从去年接到房地产去库存的任务开始,大家都在发愁如何让老百姓买房。一个四线城市生活节奏慢,房子一大片,人人都有房,买房干什么?”
 
        所以,房价上涨成为必须,房价不涨谁会买房。
 
        这时候正好赶上棚户改造启动,农村人的房子拆了,给钱不给房,这些人只能拿着钱去城里买房子,需求一下子就刺激起来了。房价涨了,刚需、改善需求、返乡置业人群都来了,房价接着涨。不断上涨的房价刺激着更多的人加入买房队伍,因为他们担心此时不买,以后可能就买不到了
 
        但是库存去了吗?并没有,因为开发商还在拿地,旧的房子卖完了,新的房子又盖了起来,地这么多,房子是盖不完的。三四线城市,供给永远大于需求。所以,三四线城市房价上涨是不可持续的。
 
三四线房价上涨是不可持续的
 
        之前就有很多学者、专家提醒过消费者:房子,短期看政策,但长期还是要看人口。2017年,根据常住人口增速来看,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。
 
        在北京和上海都在严控人口的情况下,三四线城市也并未出现人口回流。那么未来人口由三四线向一二线城市涌入的情况,大概率还是不会变。因此,一旦棚户改造结束,房价上涨也会结束。并且近几年的疯狂,实际上透支了未来很长一段时间的购房需求。
 
 
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